香港資金流入是深圳房價暴漲主因

    深圳房價暴漲的主要原因是粵港澳經濟一體化和深圳本地的資金流動性過剩，次要原因是深圳內部房地產投機活動。

    有主有次，主次分明    

    深圳和香港只有一河之隔。目前，粵港澳經濟正在加速實現一體化。壁壘持續降低，大大加速三地人員來往和資金的交流。自2003年以來，開通了香港居民智能身份證之后，港澳人員過關更加便捷。深圳靠近海關的地區已進入香港居民通勤上班的范圍之內。2007年7月1日，正式開通了“西部通道”，香港元朗的居民只要10分鐘就可以到達蛇口。目前，在深圳居住的香港人超過10萬，還有更多的香港居民準備搬到深圳居住。

    粵港澳經濟一體化是件好事，但是，有利必有弊，其副作用不可忽視，其一就是帶動了深圳的房價暴漲。在此之前，深圳房價從每平方米5980元上升到9300元用了2年時間，可是從2007年1月的10670元到6月21日上漲到15487元，上漲了50%僅用了不到半年的時間。盡管如此，香港住房每平方米均價為40000-50000元，還比深圳高出一倍以上。在香港資金的沖擊之下，深圳的房價焉能不漲？

    最近，靠近海關的羅湖區房價已經上升到5萬元，和香港郊區元朗的房價相差無幾。根據從深圳市國土房產局了解到的消息，今年港人與外籍人士在深圳置業猛增，交易量所占比重由去年的11%上升到目前的25%，而像口岸區等個別區域，港人成交量占到了一半。

    有人問，從香港來的沖擊波會不會抬高整個廣東的房價？那倒不一定。從都市經濟學的角度來看，房價的擴張有其特定的規律。從經濟中心向外，梯度遞減。首先抬高香港居民可以跑通勤的區域的房價，然后再逐步擴散到更遠的地方。是否今后深圳的房價會向香港看齊？那也不一定。如果香港繼續保持國際金融中心的地位，那么香港的房價還是要比深圳這邊高。

    深圳房價暴漲的主要原因是粵港澳經濟一體化和深圳本地的資金流動性過剩，次要原因是深圳內部房地產投機活動。有主有次，主次分明。要害在于從香港過來的資金流，迅速抬高了人們對房價上升的期望。如果沒有這個基本面因素，單靠投機絕對不可能把深圳的房價炒得這么高。塔克拉瑪干沙漠周邊的房價和地價都非常低，由于缺乏需求，從來沒有人去炒。

    高房價背后的產業轉移因素

    深圳的房價上去了，自然帶來對工資水平上升的壓力。無論如何，勞動力密集型產業最終是要撤出深圳的。    

    香港人跑到深圳來買房確實給深圳帶來巨大的沖擊。2006年，香港人均GDP為38127美元，而深圳僅為8619美元。深圳人均收入是香港的22%。居民收入巨大的落差給深圳的房地產市場帶來巨大的壓力。深圳房價上升幅度遠遠超過了工資增幅，難怪許多深圳居民抱怨說長此以往將買不起房子。

    要解決深圳居民購房壓力，看起來只有叫企業給員工增加工資。如果收入增加得比房價更快自然購房就不成問題。可是，老板們會不會考慮到勞動力成本過高，企業無利可圖而拒絕給員工增加工資？我看可能性非常大。

    如何解決這個難題？在短期內員工們可以試圖和老板談判，想方設法改善自己的收入，但是從長期來看，前景不妙，許多企業將無法在深圳立足。

    問題的深層是產業結構的升級換代。

    從歷史的角度來看待這個問題，早在意料之中。請問改革開放初期深圳的企業都是從哪里來的？許多企業都是從香港、臺灣、新加坡遷移來的。由于那些地方工資水平高，房價高，所以臺灣的雨傘業，香港的成衣業，韓國的制鞋業都遷到中國內地來了。首先登陸的地方就是深圳。

    勞動力密集型產業從香港、臺灣轉移出來之后，那些地方丟失了許多就業機會，可是，最終那些地方的居民是更窮了還是更富了？這個問題不言而喻，四小龍迅速實現了產業升級，那些地方的老百姓比以前更富了。當然也不排除有些人在產業轉移過程中跟不上形勢而落伍。可是，無論從理論上還是從實踐上，落伍者都沒有理由來責怪產業升級。

    產業轉移和升級是經濟學的基本規律之一。在第二次世界大戰之后，美國是世界上勞動力密集型產品的生產中心。美國在第二次世界大戰中動員了1200萬軍隊，到了1946年只保留160萬。有1000多萬軍人復員、轉業，卻沒有出現嚴重的失業，靠的就是服裝、鞋帽、玩具等勞動力密集型產業。美國當時是勞動力密集型產品的“世界工廠”。

    后來，美國人的工資水平上去了，這些產品轉移到工資水平相對比較低的日本。等日本的工資也漲上去之后，這些產業就轉移到亞洲四小龍。由于這些經濟體的規模有限，很快就實現了充分就業，沒過幾年他們的工資水平也漲上去了。恰好趕上中國的改革開放，于是，勞動力密集型產品就轉移到內地了。第一站就是當時位于改革開放前沿的深圳特區。實事求是地說，深圳人就是沾了這個產業轉移的光，在中國各省當中先富了起來。

    三十年河東，三十年河西。改革開放三十年了，新的一波產業轉移很可能要從深圳開始。深圳的房價上去了，自然帶來對工資水平上升的壓力。無論如何，勞動力密集型產業最終是要撤出深圳的，能夠留在深圳的必定是那些高科技、資本密集產業或金融、信息、服務行業。雖說產業轉移的細節可能有先有后，但是那些低工資、勞動力密集產業肯定在深圳站不住腳。與其將來在競爭中被淘汰還不如未雨綢繆，早做準備，主動向內地遷移。

    深圳房價暴漲的根本原因是粵港澳經濟一體化以及隨之而來的產業轉移，在經濟發展過程中曾經發生在美國、日本、四小龍的故事今天在深圳開始重演。類似的現象今后還將在上海、北京、廣州陸續出現。我們應當正確認識這個規律，積極調整我們的產業結構，爭取讓中國經濟更穩健地持續發展下去。